Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
Анна Гончарова
Книга «Финкод недвижимости» представляет собой практическое руководство по инвестированию в железобетонный актив. Автор, изучив тысячи сделок инвесторов и выявив сотни ошибок, предлагает читателям инструкцию по успешным инвестициям в недвижимость. Книга охватывает такие аспекты, как продажа, управление, усиление доходности через различные стратегии (деление, флиппинг, инвестиционный ремонт, упаковку), поиск объектов, управление клиентскими впечатлениями и возможности заработка за рубежом. Автор обещает, что после прочтения читатели по-новому взглянут на недвижимость и станут успешными и конкурентоспособными инвесторами. Книга содержит практические советы и инструкции, которые помогут читателям в любой ситуации инвестирования.
Анна Гончарова
Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
© Гончарова А., 2024
© Издательство «Знание-М», 2024
* * *
Книга посвящается всем, кто решил накопить, сохранить и приумножить в самом железобетонном активе – недвижимости.
Я хочу показать невероятные возможности ваших активов, инструменты роста капитализации и формы заработка на недвижимости.
Анна Гончарова
Введение
Меня зовут Анна Гончарова. С 2016 года я посвятила себя миру недвижимости, а с 2020 года владею агентствами недвижимости «PRO Недвижимость» и «Самолет Плюс» в России и Турции. Эти агентства специализируются на управлении инвестиционными объектами клиентов.
Что ждет читателей в этой книге? Я расскажу, почему недвижимость остается одним из самых надежных и верных инструментов для инвестирования, позволяющих получать стабильный доход.
Как я пришла к успеху? Благодаря самостоятельному поиску возможностей в сфере недвижимости. Мы с мужем занимались флиппингом, переделывая «сталинки», с 2010 года. В 2018 году я основала свою компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость. В 2022 году я расширила присутствие, открыв представительства в Турецкой Республике: в Аланье и далее в Стамбуле, Мерсине, Бодруме. Теперь мы с клиентами, которые доверили нам управление, инвестируем не только в рублях, но и в иностранной валюте. Во времена изменений, чтобы реализовать наши проекты, мы создавали новые продукты и решения и находили эффективные способы получения прибыли от недвижимости. Этим я и делюсь.
Немного о моем пути. С 2023 года я стала соучредителем компании и управляю ей вместе с мужем. Наше первое инвестиционное приобретение – недвижимость, купленная в ипотеку в 2018 году. Сегодня наш совместный портфель недвижимости в России и Турции оценивается в 110 миллионов рублей и приносит годовую доходность в среднем в 40 %.
Преодоление трудностей. Моя профессиональная деятельность в инвестициях в недвижимость началась в непростые времена: изменения на рынке, введение эскроу-счетов, пандемия, мобилизация, отъезд населения, спад покупательской активности. В Турции я столкнулась с наводнениями, землетрясениями, президентскими и муниципальными выборами. Каждое из этих событий влияло на рынок, стабильность и активы – как мои, так и клиентские. Но я находила новые способы капитализации недвижимости, разрабатывала новые стратегии и выходила в плюс.
Моя миссия – сделать инвестиции в недвижимость понятными, прозрачными и доступными; обеспечить каждого подушкой безопасности. Профиль моей компании – это инвестиции полного цикла в недвижимость в России и Турции: от покупки до перехода к следующему проекту.
Моя цель – поделиться знаниями. Я хочу показать, что такое недвижимость, раскрыть ее финансовый код и стратегии, которые позволят каждому инвестору не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Недвижимость – это мощный инструмент, стабильный и надежный. Важно лишь правильно с ним обходиться.
Глава 1. Путь к финансовой независимости
В этой главе я расскажу про различные подходы к инвестициям в недвижимость и стратегии максимизации прибыли.
На протяжении десятилетий недвижимость демонстрирует устойчивый рост капитализации и опережает многие другие финансовые инструменты. Цель инвестора – поддерживать доходность на уровне 40 % в год независимо от экономических колебаний.
Сегодня я достигаю этих показателей, работая не только с рублевыми активами, но и с валютными – благодаря инвестициям в турецкую недвижимость.
Я изучила множество стран, каждая из которых уникальна по-своему. В итоге мой выбор пал на Турцию – страну с обширными перспективами для инвесторов. Обо всех возможностях, которые она предоставляет, вы прочитаете в отдельной главе.
1.1. Зачем инвестировать в недвижимость?
Мечта о золотом возрасте – это не просто фантазия, а реальная цель, к которой нужно стремиться.
Каждый представляет идеальный возраст по-разному: для кого-то это 40 лет, для других – 50. Это время, когда хочется перестать активно зарабатывать и начать наслаждаться плодами своего труда.
Как выглядит будущее? Многие смотрят на него в розовых очках и не желают считать каждую копейку. Ставьте цель жить полноценной жизнью, путешествовать и наслаждаться каждым моментом, как это делают многие европейские пенсионеры.
Рис. 1.1. Наше будущее
Только вы сами определяете, каким будет ваш путь – как в плане будущих активов, так и в плане возможностей, доступных уже сегодня.
Рис. 1.2. График жизни
Как выглядит типичный жизненный путь человека?
Первый этап – иждивение. В это время ребенка поддерживают родители.
Второй этап – активная стадия. Человек учится, начинает работать, повышает уровень жизни, покупает недвижимость, создает семью, воспитывает детей.
Третий этап – нетрудоспособность. Рано или поздно активная фаза заработка заканчивается, и человек живет на средства, которые он накопил.
Чарльз Кеттеринг однажды сказал:
Я интересуюсь будущим, потому что собираюсь провести там всю свою жизнь.
Те, кто заботится о будущем, начинают действовать задолго до наступления нетрудоспособного возраста.
Рис. 1.3. Недвижимость —выгодная и надежная инвестиция
Инвестиции в недвижимость – путь к устойчивому будущему
Почему недвижимость – один из самых выгодных и надежных инструментов для инвестирования?
Недвижимость, как показывает история, – это один из наиболее стабильных активов, который обеспечивает капитализацию даже в периоды финансовых колебаний. Вклады в пенсионные фонды, акции, облигации и даже валютные операции – все они имеют свои риски и особенности. Но именно недвижимость, как показывают данные, остается в числе самых надежных вложений.
Рис. 1.4. Виды инвестирования
Недвижимость предлагает для инвесторов широкий спектр возможностей:
• Сохранение и приумножение капитала. Недвижимость позволяет не только сохранить, но и значительно увеличить пассивный доход.
• Надежность. Ваша собственность – ваша крепость.
• Разнообразие форм. От квартир до коммерческих помещений – каждый найдет что-то на свой вкус.
• Минимальные риски. Надежные застройщики и четкие гарантии государства минимизируют риски.
• Высокая доходность. Продажа недвижимости может принести до 40 % годовых, а аренда – до 15 %.
Финансовый портфель состоит из трех основных частей.
• Активные финансы. Это средства, которые используются в повседневной жизни и постоянно находятся в обороте.
• Пассивные финансы. Средства, отложенные на будущее, которые инвестируются ради накопления и приумножения.
• Защищенные финансы. Средства, выделенные на страхование. Они защищают портфель от непредвиденных обстоятельств.
Рис. 1.5. Финансовый портфель
Инвестирование в недвижимость – это не просто выбор актива. Это стратегия, которая обеспечит ваше будущее и создаст устойчивый финансовый фундамент.
1.2. Рынок недвижимости и стратегии инвестиций
Динамика рынка недвижимости
Как выглядит рынок недвижимости в 2024 году и что сильнее всего влияет на его развитие?
Рост цен как индикатор капитализации
Ценность недвижимости неуклонно растет, что отражает ее важность в структуре капитала. Статистика франшизы «Самолет Плюс» и данные ведущих агентств показывают, что информированность – ключ к успеху.
Инструменты анализа
Доступ к статистическим площадкам, таким как Яндекс Вордстат, позволяет отслеживать актуальные запросы и тенденции рынка. Запросы типа «куплю недвижимость в…» – инструмент для получения ценных данных для анализа и прогнозирования.
Влияние массовой продажи
Массовая продажа недвижимости ведет к общему спаду. Это подчеркивает важность уверенного и грамотного управления активами.
Стратегии и инновации
Не ограничивайтесь одной стратегией. Рынок предлагает множество вариантов для трансформации активов и увеличения дохода.
Кризис как время возможностей
Кризис не должен быть препятствием. Наоборот, это время, когда можно совершать выгодные покупки и готовиться к будущим продажам.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СТРАТЕГИИ:
1. Спекуляция. Покупка и продажа – классический подход, хотя рынок недвижимости предлагает гораздо большее.
2. Рантье. Искусство получения дохода через аренду недвижимости.
Разнообразие недвижимости
Краткий обзор скрытых уголков рынка недвижимости для инвесторов-авантюристов.
Разнообразные виды недвижимости. Каждый тип актива – от кладовых до мансард, от земельных участков до коммерческой недвижимости – это уникальные возможности для инвестирования.
Рынок недвижимости содержит огромный потенциал. Используя правильные стратегии и инструменты, можно не только сохранить, но и значительно увеличить активы даже в условиях кризиса.
Кладовые пространства
Скрытые от глаз, кладовые комнаты не очень заметны на рынке. Расположенные на последних этажах зданий, они могут быть как с окнами, так и без окон. Эти коммерческие пространства, несмотря на статус нежилой недвижимости, обладают потенциалом для получения дохода через аренду или продажу и до сих пор растут в цене.
Мансардные этажи
Мансарды располагаются на последних этажах зданий. Не всегда оснащенные коммуникациями, некоторые мансарды точно копируют планировку этажей ниже, предлагая уникальные возможности для коммерческого использования по сниженной стоимости.
Земельные участки в Краснодарском крае
Моя компания активно инвестирует в земельные участки Краснодарского края, которые демонстрируют высокую доходность. Важно выбирать участки с потенциалом капитализации, будь то для строительства или как инвестиция в коттеджные поселки и привлекательные для потребителей места.
Квартиры как инвестиция
Квартиры остаются стабильным и управляемым вложением. Существует множество стратегий для работы с квартирным фондом – от управления до спекуляции. Я расскажу про каждую.
Коммерческая недвижимость
Многообразие коммерческой недвижимости огромно – от складов до магазинов и отдельно стоящих зданий. Каждый тип предлагает свой спектр возможностей для получения прибыли.
Парковочные места
Идеальный выбор для инвесторов с ограниченным бюджетом. Парковочные места могут стать источником стабильного дохода.
Комнаты
Комнаты, будь то в общежитии или в коммунальной квартире, можно трансформировать в полноценные гостиничные номера, что обеспечит доходность до 18 % в год.
От спекуляции до флиппинга: обзор стратегий
Разгадка тайн усиления доходности в мире недвижимости.
Общий подход
Многие инвесторы придерживаются классической модели спекуляции – покупают и продают объекты для получения инвестиционного дохода. Но даже в рамках этой универсальной стратегии существуют методы для увеличения прибыли.
Флиппинг
Флиппинг – это покупка недвижимости, требующей улучшений, последующий ремонт и продажа по значительно более высокой цене. Эта стратегия может принести до 50 % прибыли в короткие сроки.
Покупка «с карандаша»
Эта стратегия успешно работает как в России, так и в Турции. Покупка объекта на ранней стадии разработки по минимальной цене может обеспечить стартовое преимущество в 10–20 % в зависимости от застройщика и проекта.
Инвестиционный ремонт
Улучшение объекта через инвестиционный ремонт и продажа в готовом виде может значительно увеличить стоимость недвижимости. Важно знать, как достичь высокого качества с минимальными затратами.
Хоумстейджинг
Частичное улучшение квартиры, такое как дизайнерская отделка стен и стильная меблировка, может создать новый образ для старой недвижимости, увеличивая ее привлекательность и стоимость.
Деление
Разделение одного объекта на несколько частей и получение дохода с каждой из них – еще один способ усилить доходность проекта.
Стратегия рантье
Искусство привлечения дохода через аренду недвижимости.
Основы стратегии
Стратегия рантье – это инвестиции в недвижимость с целью получения дохода от ее аренды. Эффективность этой стратегии зависит от множества факторов, которые делают объект привлекательным для арендаторов и отличают его от спекулятивных инвестиций.
Варианты аренды
• Аренда зданий. Полная аренда здания, такого как гостиница, может обеспечить стабильный доход.
• Аренда отдельных помещений. Офисы или части зданий тоже можно выгодно сдать в аренду.
• Аренда предприятий. Создание отеля «под ключ» или разделение большого объекта на апартаменты увеличивает доходность даже на ограниченных площадях.
• Аренда жилой недвижимости. Квартиры и комнаты можно сдавать в аренду как на длительный срок, так и посуточно.
• Аренда земельных участков. Использование участков для глэмпинга или рыбалки также может быть источником дохода.
Условия аренды
• С правом выкупа. Аренда с возможностью последующего выкупа имущества.
• Без выкупа. Простая аренда без изменения права собственности.
Сроки получения дохода
• Длительная аренда. Ежемесячная оплата за аренду на срок от 1 года до 5 лет.
• Посуточная и почасовая аренда. Оплата за каждые сутки или час использования объекта.
Управление арендой
• Через управляющую компанию. Подходит для всех типов объектов.
• Самостоятельное управление. Организация управления самим инвестором.
Важность понимания стратегий
Главное для инвесторов – понимать свои активы и стратегии, чтобы избегать финансовых ошибок и максимизировать прибыль. Каждый инвестор должен вести тщательные расчеты по своему активу, чтобы знать все о проекте и при необходимости корректировать стратегию.
1.3. Маршрут осознанного инвестора
Когда вы определили интерес к недвижимости и убедились в ее привлекательности, переходите к тщательному планированию инвестиционного пути.
Выбор цели
Элементы плана
• Цели. Это маяк, который направляет вас в море инвестиций.
• Результаты. Ожидаемая отдача от вложений должна рассчитываться с учетом всех переменных.
• Риски. Четкое понимание потенциальных угроз подготовит вас к любым сценариям.
Помните о рисках
Для инвестирования нужно не только знать конкретные показатели, но и уметь адаптироваться к изменяющимся условиям. Неизбежные расходы, такие как ремонт или ипотека, должны быть включены в стратегию с самого начала.
Стратегическая гибкость
Если результаты не соответствуют ожиданиям, вы должны быть готовы изменить курс. Не бойтесь цифр – это помогающий вам инструмент, а не враг. Я научу вас управлять финансами, прогнозировать прибыль и учитывать риски.
Инвестирование должно напоминать наблюдение за тем, как сохнет краска или как растет трава. Если вам нужен азарт, то возьмите 800 долларов и поезжайте в Лас-Вегас.
Пол Самуэльсон
Эта цитата подчеркивает, что истинное инвестирование требует времени и терпения, а не жажды мгновенных результатов.
Путь к финансовому успеху начинается с четкого планирования.
Цель – фундамент успеха
Без четко определенной цели невозможно оценить результаты. Вспомните диалог Алисы и Чеширского Кота: если не знаешь, куда идти, любая дорога тебя туда приведет. Так и в инвестициях: без цели нет пути к успеху.
Рис. 1.6. Цель
– Скажите, пожалуйста, куда мне отсюда идти?
– А куда ты хочешь попасть? – ответил Кот.
– Мне все равно… – сказала Алиса.
– Тогда все равно, куда и идти, – заметил Кот.
– …только бы попасть куда-нибудь, – пояснила Алиса.
– Куда-нибудь ты обязательно попадешь, – сказал Кот. – Нужно только достаточно долго идти.
Льюис Кэролл
Планирование инвестиционного маршрута:
• Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.
• Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.
• Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.
• Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.
• Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.
Подбор объекта
Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:
• готовые инвестиционные лоты;
• акционные предложения;
• переуступки прав инвесторов;
• «горячие» лоты на вторичном рынке;
• проекты от подрядчиков и застройщиков.
Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.
• Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.
• Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.
Рис. 1.7. Маршрут инвестора
Оценка стратегий
Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.
Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.
Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.
Модель показателей доходности
При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:
• местоположение;
• привлекательные факторы;
• финансовые инструменты;
• планировочные возможности.
ПРИМЕР
Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).
Стоимость объекта – 5 000 000 руб.
Расчеты
• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.
• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.
Пути увеличения доходности
1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).
2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.
3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).
4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).
Оптимальный показатель
Цель – 14,2 % годовых.
После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.
Расчет финансового результата
Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.
Рис. 1.8. Фабрика инвестора
Оптимизм в сложных ситуациях
Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.
Кейс
Рассмотрим случай из моей практики. Застройщик предложил продать непопулярный этаж коммерции. Я предложила инновационное решение: преобразовать коммерческие блоки в лофт-апартаменты с интегрированными коммерческими площадями.
Дизайнер проекта разработал концепцию: стоматология, антикафе, йога-студия и другие объекты соседствовали с жилыми апартаментами. Этот подход был настолько удачен, что застройщик изменил свои планы и решил самостоятельно управлять этим этажом.
Рис. 1.9. LOFT-апартаменты WORK&LIFE
Каждому инвестиционному объекту можно подарить новую жизнь и придать эффективность, используя творческий подход и гибкость в принятии решений.
1.4. Финансовые возможности в недвижимости
Задача «Финкода недвижимости» – обучить каждого, как эффективно накапливать, сохранять и увеличивать капитал в недвижимости.
Многие считают недвижимость слишком дорогим активом, требующим значительных вложений. Сегодня я развею этот миф, рассказав про все возможности и финансовые инструменты, доступные для инвестирования.
Основные виды финансовых инструментов
• Наличный расчет – классический и понятный способ приобретения недвижимости.
• Ипотека – может быть доступна даже без первоначального взноса, хотя такие сделки обычно влекут за собой дополнительные комиссии.
• Рассрочка – особенно выгодна при длительном сроке строительства. Это способ платить частями и сохранять первоначальную стоимость объекта.
Ипотека
Ипотека предоставляет возможность инвестировать с меньшими начальными вложениями и получать высокую доходность.
Используйте ипотечные калькуляторы, такие как Калькус (https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki), чтобы точно рассчитать ежемесячные платежи и оценить, выгодна ли ипотека.
Элементы ипотеки
• Первый взнос – минимум 20,1 % от стоимости покупки.
• Срок кредита – обычно максимальный, чтобы ежемесячный платеж был меньше.
• Процентная ставка – при субсидировании может начинаться от 6 %.
ПРИМЕР
1. Рассрочка
• Покупка квартиры за 8 000 000 руб. с первоначальным взносом в 4 000 000 руб.
• Продажа через 2 года за 9 000 000 руб.
• Инвестиционный доход: 1 000 000 руб., что составляет 25 % годовых.
2. Наличные
• Покупка однокомнатной квартиры за 3 500 000 руб.
• Ремонт и перепродажа за 6 100 000 руб.
• Чистая прибыль: 1 492 000 руб., или 35 % от вложенных средств.
Без четко поставленных целей сложно достичь желаемого финансового результата. Используя финансовые инструменты, важно сосредоточиться на инвестируемом капитале, а не только на стоимости объекта.
ПРИМЕР: ИПОТЕКА
Покупка двухкомнатной квартиры площадью 48 м
.
• Стоимость квартиры – 2 900 000 руб.
• Первоначальный взнос – 435 000 руб.
• Ипотека на остаток стоимости – 2 465 000 руб.
• Сопутствующие расходы (оценка, страховка и т. д.) – 25 000 руб.
• Ежемесячный платеж по ипотеке – 12 000 руб.
Через 6 месяцев после реализации проекта:
• Общая сумма вложений: 435 000 руб. +
6 месяцев ? 12 000 руб./мес. = 507 000 руб.
• Продажа квартиры: 5 200 000 руб.
• Доход до налогообложения: 5 200 000 руб. – 2 900 000 руб. = 2 300 000 руб.
• Налоги: 299 000 руб.
• Чистый доход: 2 300 000 руб. – 299 000 руб. = 2 001 000 руб.
Расчет доходности
• Доходность от продажи:
• Доходность на вложенные средства:
Таким образом, использование ипотеки увеличило доходность инвестиций почти в 4 раза по сравнению с полной оплатой стоимости квартиры.
Важно! При расчете рентабельности проекта учитывайте стоимость недвижимости, заемные и собственные средства, а также ежемесячные платежи по ипотеке. Не забывайте также оценивать месячные расходы на обслуживание и потенциальный доход от аренды.
Нефинансовые инструменты влияния на результат
1. Площадь объекта. Квадратные метры – это ключевой фактор в оценке стоимости и капитализации. Маленькие квартиры могут быть менее доходными при продаже, но приносят почти такой же доход при аренде, как и большие квартиры.
2. Конкурентная среда. Анализ рынка и конкурентов помогает определить привлекательность инвестиций в определенную недвижимость и способы улучшения позиций.
3. Планировка. Каждый метр должен быть эффективно использован. Перепланировка с участием дизайнера может значительно повысить стоимость объекта.
4. Ремонт и упаковка. Готовый продукт стоит дороже, чем объект без отделки. Инвестиции в ремонт и дизайн могут значительно увеличить стоимость недвижимости.
5. Хоумстейджинг. Дизайн-доработка с элементами декора и мебели может повысить стоимость объекта без крупных ремонтных работ.
Выводы
• Важно учитывать не только финансовые, но и нефинансовые аспекты при инвестировании в недвижимость.
• Чистая прибыль – это доход за вычетом всех расходов.
• Ипотека может быть выгодным инструментом, позволяющим инвестировать меньше и получать высокую доходность.
Глава 2. Финансовый план для достижения результата, или то, с чего все начинается
Планирование – это краеугольный камень любых финансовых начинаний, особенно важный при инвестировании в недвижимость. Финансовый план не только помогает систематизировать цели и стратегии, но и дает четкое представление, какие шаги необходимо предпринять для достижения желаемого результата.
Алгоритм финансового плана
1. Определить цели. Четкое понимание, чего вы хотите достичь, поможет сосредоточиться на результате.
2. Выбрать стратегию, которая соответствует вашим целям, ресурсам и временным рамкам.
3. Действовать – найти конкретные шаги, которые вы должны предпринять для реализации вашего плана.
4. Выстроить приоритеты. Вы должны определить, какие расходы необходимы сейчас, а какие могут подождать.
5. Копить и инвестировать. Спланируйте, как и куда вы будете вносить или откладывать деньги для будущих целей.
6. Сохранять гибкость. Ваш план должен быть достаточно гибким, чтобы адаптироваться к изменениям в вашей жизни и на рынке.
7. Пересматривать. Регулярно обновляйте план и учитывайте новые цели, изменения в доходах или расходах.
2.1. Финансовый план и цели семьи
Рис. 2.1. Этапы жизни
Ваш финансовый план должен учитывать различные этапы вашей жизни и соответствующие им финансовые цели.
Время, когда вы активно работаете и инвестируете, – критически важный момент для накопления средств для будущего. Это не просто накопление средств, но и планирование того, как вы будете их использовать, чтобы наслаждаться жизнью после выхода на пенсию. Без тщательного планирования и подготовки многие мечты и планы могут остаться нереализованными. А отсутствие плана или его недостаточная проработка может привести к неудаче в достижении финансовых целей.
Неподготовленный план инвестиции = подготовленный провал в результате
Рис. 2.2. Финансовый план
Но начать нужно с азов – определить цели вашей семьи и ее возможности.
Только после этого можно переходить к целям объекта и его потенциалу.
Рис. 2.3. Воронка финансового плана
План состоит из двух блоков, которые вы должны обсудить с семьей.
1. Финансовые цели семьи – это фундамент, камень преткновения и одновременно краеугольный камень нашего будущего.
2. Расходы семьи и свободные денежные средства – это крылья, которые позволяют взлететь к новым вершинам.
Где нет общности интересов, там не может быть единства целей, не говоря уже о единстве действий.
Ф. Энгельс
Слова Энгельса – это слова о моей семье, о нашем пути к финансовой гармонии. Когда каждый из нас плыл по своему течению, мы не могли сойтись в одном русле. Но как только мы синхронизировали стремления, наша финансовая лодка поймала попутный ветер, и эффект от инвестирования превзошел смелейшие ожидания.
Как картографы, люди фиксируют регулярные и разовые доходы, открывая новые территории для накоплений. Премии, доходы от хобби, пассивный доход – каждый из этих потоков ведет к оазису финансовой свободы. Анализ свободных ресурсов – это карта сокровищ, указывающая, сколько еще отложить, чтобы завтрашний день стал лучше сегодняшнего.
Каждый член семьи – это ткач ее финансового благополучия. Источники дохода, будь то зарплата супруга или подработка подростка, вливаются в общий котел амбиций. План, который вы разрабатываете, учитывает каждую каплю потенциала, каждую монету возможности.
Рис. 2.4. Семья и ее финансовые цели
Активы
Подходите к финансовым целям как архитекторы будущего. От пенсионных накоплений до источников пассивного дохода – каждый источник становится кирпичом в фундаменте благосостояния. Активы – это крепость, защищающая от невзгод и позволяющая смотреть в будущее без страха.
Активы – это не просто деньги. Это кровь, которая пульсирует в артериях семейной жизни, обеспечивая ее процветание и устойчивость. Они залог спокойствия и основа для того, чтобы мечты сбывались.
Краткосрочные цели – это мелкие шаги к большим переменам. Каждая мелкая покупка или замена – это кирпичик в фундаменте вашего будущего. Это шаги, которые делаются каждый день, чтобы улучшить вашу жизнь здесь и сейчас.
Долгосрочные цели, такие как обеспечение себе достойной пенсии или создание источника пассивного дохода, – это маяки в тумане будущего. Они направляют, благодаря им люди строят планы, не опасаясь неожиданных штормов.
Среднесрочные цели – это мосты между мечтой и реальностью. Покупка собственного жилья, учеба детей, финансовая подушка безопасности – это мосты, которые соединяют настоящее с будущим, ваши мечты с реальностью.
Определение и конкретизация жизненных целей – это создание карты, которая поможет не заблудиться в путешествии по жизни. Это компас, который указывает направление к счастью и благополучию.
2.2. Оптимизация расходов
Расходы – это не просто числа в бухгалтерской книге. Это рассказ о вашей жизни.
Рис. 2.5. Пример заполнения
Классификация расходов на обязательные и необязательные – это стратегия для освобождения средств, которые превратят мечты в реальность. Так, к примеру, оптимизация расходов на питание – это не просто экономия, а искусство управления ресурсами, позволяющее раскрыть полный потенциал вашего бюджета. Ревизия расходов – путь к оптимизации финансов.
Обязательные нерегулярные расходы
Налоги, страховки, техосмотр автомобиля, зимняя одежда – это расходы, которые возникают периодически. Они напоминают о необходимости планировать бюджет и быть готовым к переменам.
Необязательные расходы
Походы в рестораны, развлечения, шопинг – это те моменты, которые приносят радость, но и предоставляют возможности для экономии. Именно здесь можно проявить творчество и найти альтернативные способы развлечения и удовлетворения желаний.
Пример оптимизации – экономия на питании. Если снизить расходы на питание и найти альтернативные способы покупки продуктов или приготовления пищи, можно сильно сэкономить.
Кейс. Оптимизация расходов на питание
Исходная ситуация
• Ежемесячные расходы на питание: 100 000 рублей.
• Где питается? Исключительно в ближайшем ресторане.
• Как принимает пищу? На завтрак, обед, ужин.
Проблема – высокие расходы для одного человека без семьи.
Решение
• Подписка на готовую еду: 45 000 рублей в месяц.
• Экономия: 55 000 рублей в месяц.
Долгосрочное воздействие
• Инвестиции в недвижимость – покупка дома в ипотеку на высвобожденные средства.
Такая ситуация характерна не только для данного клиента, но и для многих людей. Расходы на кофе, алкоголь, сладости, рестораны, клубы, шопинг и другие аналогичные статьи также можно оптимизировать.
Ревизия поможет оптимизировать расходы и освободить больше денежных средств для других целей.
Возможности – это дверь, которую вы открываете изнутри
Анализ расходов. Пути к экономии
Ежемесячный доход в 45 000 рублей – это твердая основа для начала. Нужно присмотреться к необязательным расходам, равным 16 500 рублей, и найти способы их сократить.
Кофе как начало экономии
Заменив ежедневные походы в кофейню на кофе на работе, можно сэкономить до 5000 рублей. Это простое изменение приведет к значительной экономии.
Домашняя еда вместо кафе
Приготовление еды дома или подписка на обеды позволит удержать еще 5000 рублей. Такие меры не только берегут бюджет, но и способствуют здоровому питанию.
Рис. 2.6. Расходы
Переход на общественный транспорт
Отказ от ежедневных поездок на автомобиле в пользу общественного транспорта или пеших прогулок добавит к экономии еще 1500 рублей.
В итоге эти меры освобождают 11 500 рублей каждый месяц. Их можно направить на инвестиции или другие финансовые цели.
Меня вдохновляет пример клиента, который сократил расходы на питание и в итоге приобрел собственное жилье. Он демонстрирует, как осмысленное управление финансами может привести к впечатляющим результатам без потери комфорта.
Ваша задача – выявить средства, которые можно освободить для первых шагов в инвестировании или создания финансового резерва. Такой анализ позволит осознаннее распоряжаться финансами и принимать взвешенные решения о расходах.
Как еще можно оптимизировать расходы?
• Пересмотреть абонементы и подписки. Проверьте все текущие подписки и абонементы. Возможно, есть те, которыми вы редко пользуетесь, – их можно отменить.
• Сравнить цены на услуги. Регулярно сравнивайте цены на услуги, такие как Интернет, мобильная связь, страхование, и переходите на более выгодные тарифы.
• Следить за электричеством. Установите энергоэффективные лампочки, используйте энергосберегающие режимы на бытовой технике и выключайте приборы из розетки, когда они не используются.
• Покупать в больших объемах. Приобретайте товары с длительным сроком годности, такие как бытовая химия или гигиенические принадлежности, оптом, чтобы сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.
• Пользоваться финансовыми приложениями. Существуют приложения для управления личными финансами, которые помогут отслеживать расходы и находить дополнительные способы экономии.
• Зарабатывать дополнительно. Рассмотрите возможность подработки или найдите хобби, которое может приносить дополнительный доход.
• Инвестировать. Вкладывайте освободившиеся средства в надежные финансовые инструменты, которые приносят пассивный доход, например в депозиты, облигации или диверсифицированные инвестиционные фонды.
Дебетовые и кредитные карты
• Сравнить условия. Регулярно сравнивайте условия различных банков и кредитных карт, чтобы убедиться, что вы используете самые выгодные предложения.
• Автоматизировать платежи. Настройте автоматические платежи для регулярных трат, чтобы избежать пени за просрочку и улучшить кредитную историю.
Еда
• Планировать меню. Заранее составьте меню на неделю, чтобы избежать импульсивных покупок и сократить потерю продуктов.
• Есть сезонные продукты. Покупайте фрукты и овощи в сезон, когда они дешевле и свежее.
Лечение
• Сравнивать цены. Используйте онлайн-сервисы для сравнения цен на медицинские услуги и лекарства.
• Покупать годовые абонементы. Посмотрите годовые абонементы на косметологические процедуры – они часто предлагаются со скидкой.
Налоги
• Обратиться к налоговому консультанту. Регулярно общайтесь с налоговым консультантом, чтобы использовать все доступные налоговые льготы и вычеты.
Отдых
• Организовывать заранее. Бронируйте отели и билеты заранее, чтобы пользоваться лучшими ценами и специальными предложениями.
• Иметь туристические карты. Используйте туристические карты для скидок на местные достопримечательности и транспорт.
Эти дополнительные меры помогут вам не только сэкономить, но и повысить качество жизни, поскольку у вас будет более осознанный подход к расходам.
2.3. Методология выстраивания целей
Стратегия «Три ведра»
Используя методику «Три ведра», можно систематизировать финансовые цели и стратегии инвестирования в недвижимость. Как это работает?
1. Краткосрочные задачи: резерв и доход
В первом «ведре» сфокусируйтесь на краткосрочных целях. Это, как правило, создание резерва для ремонта и обслуживания недвижимости, а также получение дохода от аренды. Инвестиции в квартиры или коммерческие помещения для аренды обеспечивают стабильный доход и укрепляют финансовую безопасность.
2. Среднесрочные планы: защита и рост
Второе «ведро» предназначено для среднесрочных инвестиций, направленных на защиту капитала от инфляции и его прирост. Покупка недвижимости для долгосрочного удержания и последующей продажи с прибылью – разумный выбор для среднесрочного инвестирования.
3. Долгосрочные амбиции: стабильность и наследие
Третье «ведро» – это долгосрочные цели, такие как приобретение жилья для себя, накопление на будущее или инвестиции в недвижимость для детей. Разнообразие инвестиционных возможностей позволяет выбирать опции, соответствующие жизненным планам и финансовым ожиданиям.
Не забывайте о важности консультаций с финансовыми советниками для определения стратегии, соответствующей вашим целям и рисковому профилю. Недвижимость – мощный инструмент для достижения финансовых целей, но каждая инвестиция сопряжена с рисками. Тщательный анализ и оценка рисков помогут подготовиться к возможным изменениям рынка.
Недвижимость нужна не только для стабильности и накопления, но и для повышения уровня жизни. Она позволяет реализовать мечты о путешествиях или ценных вещах. Продажа или обмен недвижимости может стать источником средств для таких целей.
Краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные цели формируют основу финансового благополучия. Четкое определение и планирование этих целей позволяет использовать подходящие инвестиционные инструменты для их достижения, обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в будущем.
Защита источника дохода
Защита источника дохода – фундаментальный аспект финансового планирования, обеспечивающий стабильность и безопасность в непредвиденных ситуациях. Постоянные расходы, в числе которых жилищно-коммунальные услуги, кредиты, развлечения, питание, отдых, транспортные издержки и забота о детях, требуют непрерывного финансирования.
Доход может прерваться из-за несчастного случая, инвалидности или смерти, и это может критически оборвать возможность зарабатывать даже для таких простых нужд. Не говоря уже о долгосрочных целях, таких как пенсия, накопления и образование! Здоровье играет ключевую роль, поскольку медицинские расходы и стоимость лекарств могут быть значительными; страховка может стать спасательным кругом, обеспечивающим финансовую стабильность.
Страхование – это защита дохода, которая предлагает компенсацию при несчастных случаях или инвалидности и поддержку семье после утраты кормильца. Накопительное страхование жизни (НСЖ) сочетает накопительные возможности и страховую защиту и сохранит активы даже в непредвиденных ситуациях.
Определить жизненные цели и защитить доход – ключевые шаги в финансовом планировании, способствующие стабильности и благополучию. Даже при ограниченных доходах каждый может найти возможности для накоплений и оптимизировать высокие расходы.
Финансовое планирование – это работа над будущим, которую следует начать сегодня. Используйте доступные инструменты, чтобы откладывать средства без ущерба для текущего комфорта.
Рис. 2.7. Защита источника дохода
Используя финансовый план, можно найти инструменты, помогающие достичь любой цели. Недвижимость выступает как один из самых надежных и капитализируемых инструментов, с помощью которых можно достичь финансовых целей и улучшить качество жизни.
Дальше я покажу, что можно сделать с теми деньгами, которые есть уже сейчас, чтобы начать зарабатывать, откладывать и обеспечивать свое будущее.
Финансовые инструменты
Рис. 2.8
Возможность уже сегодня начать работу с имеющимися средствами, чтобы обеспечить ваше будущее, зарабатывать и накапливать, всегда есть. Помните о стратегии «Три ведра», которая помогает выстроить цели.
• Создайте краткосрочный резерв и защитите доход страховыми продуктами.
• Зафиксируйте основную и другие долгосрочные цели.
• Повысьте уровень комфорта, реализуя оставшиеся цели.
При успешном достижении краткосрочных и долгосрочных целей можно позволить себе новшества, повышающие качество жизни.
Финансовые инструменты играют ключевую роль в достижении целей. Основные инвестиционные продукты таковы:
• Облигации – это долговые обязательства, позволяющие инвесторам стать кредиторами и получать доход в виде процентов. Они довольно стабильны и предлагают доходность в диапазоне 1–3 % годовых.
• Акции дают право на долю в компании и потенциальное участие в ее прибылях. Однако они подвержены рыночной волатильности и могут нести высокие риски.
• Драгоценные металлы – это инвестиционный инструмент с относительно низкой доходностью, но хорошей ликвидностью.
• Валюта и криптовалюта характеризуются высокой волатильностью и требуют профессиональных знаний для торговли.
• Недвижимость – надежный инструмент для долгосрочного накопления, который может приносить доход через аренду или рост стоимости.
Определение долгосрочных целей, таких как пенсия или уровень жизни после ее наступления, и регулярные взносы в инвестиционный портфель – важные шаги на пути к финансовому благополучию.
Регулярные взносы – это методика, позволяющая накопить значительные суммы. Например, для накопления 4 000 000 рублей можно откладывать от 4000 до 24 365 рублей в месяц в зависимости от того, как быстро вы хотите прийти к цели.
Инвестиции в недвижимость и другие инструменты могут ускорить достижение долгосрочных целей, поскольку обеспечивают дополнительный доход и капитализацию вложений.
Рис. 2.9. Регулярные взносы при цели накопления 4 000 000 руб
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «Литрес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию (https://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=71261458?lfrom=390579938) на Литрес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
Анна Гончарова
Книга «Финкод недвижимости» представляет собой практическое руководство по инвестированию в железобетонный актив. Автор, изучив тысячи сделок инвесторов и выявив сотни ошибок, предлагает читателям инструкцию по успешным инвестициям в недвижимость. Книга охватывает такие аспекты, как продажа, управление, усиление доходности через различные стратегии (деление, флиппинг, инвестиционный ремонт, упаковку), поиск объектов, управление клиентскими впечатлениями и возможности заработка за рубежом. Автор обещает, что после прочтения читатели по-новому взглянут на недвижимость и станут успешными и конкурентоспособными инвесторами. Книга содержит практические советы и инструкции, которые помогут читателям в любой ситуации инвестирования.
Анна Гончарова
Финкод недвижимости. Как накопить, сохранить и приумножить в железобетонном активе
© Гончарова А., 2024
© Издательство «Знание-М», 2024
* * *
Книга посвящается всем, кто решил накопить, сохранить и приумножить в самом железобетонном активе – недвижимости.
Я хочу показать невероятные возможности ваших активов, инструменты роста капитализации и формы заработка на недвижимости.
Анна Гончарова
Введение
Меня зовут Анна Гончарова. С 2016 года я посвятила себя миру недвижимости, а с 2020 года владею агентствами недвижимости «PRO Недвижимость» и «Самолет Плюс» в России и Турции. Эти агентства специализируются на управлении инвестиционными объектами клиентов.
Что ждет читателей в этой книге? Я расскажу, почему недвижимость остается одним из самых надежных и верных инструментов для инвестирования, позволяющих получать стабильный доход.
Как я пришла к успеху? Благодаря самостоятельному поиску возможностей в сфере недвижимости. Мы с мужем занимались флиппингом, переделывая «сталинки», с 2010 года. В 2018 году я основала свою компанию, специализирующуюся на инвестициях в недвижимость. В 2022 году я расширила присутствие, открыв представительства в Турецкой Республике: в Аланье и далее в Стамбуле, Мерсине, Бодруме. Теперь мы с клиентами, которые доверили нам управление, инвестируем не только в рублях, но и в иностранной валюте. Во времена изменений, чтобы реализовать наши проекты, мы создавали новые продукты и решения и находили эффективные способы получения прибыли от недвижимости. Этим я и делюсь.
Немного о моем пути. С 2023 года я стала соучредителем компании и управляю ей вместе с мужем. Наше первое инвестиционное приобретение – недвижимость, купленная в ипотеку в 2018 году. Сегодня наш совместный портфель недвижимости в России и Турции оценивается в 110 миллионов рублей и приносит годовую доходность в среднем в 40 %.
Преодоление трудностей. Моя профессиональная деятельность в инвестициях в недвижимость началась в непростые времена: изменения на рынке, введение эскроу-счетов, пандемия, мобилизация, отъезд населения, спад покупательской активности. В Турции я столкнулась с наводнениями, землетрясениями, президентскими и муниципальными выборами. Каждое из этих событий влияло на рынок, стабильность и активы – как мои, так и клиентские. Но я находила новые способы капитализации недвижимости, разрабатывала новые стратегии и выходила в плюс.
Моя миссия – сделать инвестиции в недвижимость понятными, прозрачными и доступными; обеспечить каждого подушкой безопасности. Профиль моей компании – это инвестиции полного цикла в недвижимость в России и Турции: от покупки до перехода к следующему проекту.
Моя цель – поделиться знаниями. Я хочу показать, что такое недвижимость, раскрыть ее финансовый код и стратегии, которые позволят каждому инвестору не только сохранить, но и приумножить свой капитал. Недвижимость – это мощный инструмент, стабильный и надежный. Важно лишь правильно с ним обходиться.
Глава 1. Путь к финансовой независимости
В этой главе я расскажу про различные подходы к инвестициям в недвижимость и стратегии максимизации прибыли.
На протяжении десятилетий недвижимость демонстрирует устойчивый рост капитализации и опережает многие другие финансовые инструменты. Цель инвестора – поддерживать доходность на уровне 40 % в год независимо от экономических колебаний.
Сегодня я достигаю этих показателей, работая не только с рублевыми активами, но и с валютными – благодаря инвестициям в турецкую недвижимость.
Я изучила множество стран, каждая из которых уникальна по-своему. В итоге мой выбор пал на Турцию – страну с обширными перспективами для инвесторов. Обо всех возможностях, которые она предоставляет, вы прочитаете в отдельной главе.
1.1. Зачем инвестировать в недвижимость?
Мечта о золотом возрасте – это не просто фантазия, а реальная цель, к которой нужно стремиться.
Каждый представляет идеальный возраст по-разному: для кого-то это 40 лет, для других – 50. Это время, когда хочется перестать активно зарабатывать и начать наслаждаться плодами своего труда.
Как выглядит будущее? Многие смотрят на него в розовых очках и не желают считать каждую копейку. Ставьте цель жить полноценной жизнью, путешествовать и наслаждаться каждым моментом, как это делают многие европейские пенсионеры.
Рис. 1.1. Наше будущее
Только вы сами определяете, каким будет ваш путь – как в плане будущих активов, так и в плане возможностей, доступных уже сегодня.
Рис. 1.2. График жизни
Как выглядит типичный жизненный путь человека?
Первый этап – иждивение. В это время ребенка поддерживают родители.
Второй этап – активная стадия. Человек учится, начинает работать, повышает уровень жизни, покупает недвижимость, создает семью, воспитывает детей.
Третий этап – нетрудоспособность. Рано или поздно активная фаза заработка заканчивается, и человек живет на средства, которые он накопил.
Чарльз Кеттеринг однажды сказал:
Я интересуюсь будущим, потому что собираюсь провести там всю свою жизнь.
Те, кто заботится о будущем, начинают действовать задолго до наступления нетрудоспособного возраста.
Рис. 1.3. Недвижимость —выгодная и надежная инвестиция
Инвестиции в недвижимость – путь к устойчивому будущему
Почему недвижимость – один из самых выгодных и надежных инструментов для инвестирования?
Недвижимость, как показывает история, – это один из наиболее стабильных активов, который обеспечивает капитализацию даже в периоды финансовых колебаний. Вклады в пенсионные фонды, акции, облигации и даже валютные операции – все они имеют свои риски и особенности. Но именно недвижимость, как показывают данные, остается в числе самых надежных вложений.
Рис. 1.4. Виды инвестирования
Недвижимость предлагает для инвесторов широкий спектр возможностей:
• Сохранение и приумножение капитала. Недвижимость позволяет не только сохранить, но и значительно увеличить пассивный доход.
• Надежность. Ваша собственность – ваша крепость.
• Разнообразие форм. От квартир до коммерческих помещений – каждый найдет что-то на свой вкус.
• Минимальные риски. Надежные застройщики и четкие гарантии государства минимизируют риски.
• Высокая доходность. Продажа недвижимости может принести до 40 % годовых, а аренда – до 15 %.
Финансовый портфель состоит из трех основных частей.
• Активные финансы. Это средства, которые используются в повседневной жизни и постоянно находятся в обороте.
• Пассивные финансы. Средства, отложенные на будущее, которые инвестируются ради накопления и приумножения.
• Защищенные финансы. Средства, выделенные на страхование. Они защищают портфель от непредвиденных обстоятельств.
Рис. 1.5. Финансовый портфель
Инвестирование в недвижимость – это не просто выбор актива. Это стратегия, которая обеспечит ваше будущее и создаст устойчивый финансовый фундамент.
1.2. Рынок недвижимости и стратегии инвестиций
Динамика рынка недвижимости
Как выглядит рынок недвижимости в 2024 году и что сильнее всего влияет на его развитие?
Рост цен как индикатор капитализации
Ценность недвижимости неуклонно растет, что отражает ее важность в структуре капитала. Статистика франшизы «Самолет Плюс» и данные ведущих агентств показывают, что информированность – ключ к успеху.
Инструменты анализа
Доступ к статистическим площадкам, таким как Яндекс Вордстат, позволяет отслеживать актуальные запросы и тенденции рынка. Запросы типа «куплю недвижимость в…» – инструмент для получения ценных данных для анализа и прогнозирования.
Влияние массовой продажи
Массовая продажа недвижимости ведет к общему спаду. Это подчеркивает важность уверенного и грамотного управления активами.
Стратегии и инновации
Не ограничивайтесь одной стратегией. Рынок предлагает множество вариантов для трансформации активов и увеличения дохода.
Кризис как время возможностей
Кризис не должен быть препятствием. Наоборот, это время, когда можно совершать выгодные покупки и готовиться к будущим продажам.
ИНВЕСТИЦИОННЫЕ СТРАТЕГИИ:
1. Спекуляция. Покупка и продажа – классический подход, хотя рынок недвижимости предлагает гораздо большее.
2. Рантье. Искусство получения дохода через аренду недвижимости.
Разнообразие недвижимости
Краткий обзор скрытых уголков рынка недвижимости для инвесторов-авантюристов.
Разнообразные виды недвижимости. Каждый тип актива – от кладовых до мансард, от земельных участков до коммерческой недвижимости – это уникальные возможности для инвестирования.
Рынок недвижимости содержит огромный потенциал. Используя правильные стратегии и инструменты, можно не только сохранить, но и значительно увеличить активы даже в условиях кризиса.
Кладовые пространства
Скрытые от глаз, кладовые комнаты не очень заметны на рынке. Расположенные на последних этажах зданий, они могут быть как с окнами, так и без окон. Эти коммерческие пространства, несмотря на статус нежилой недвижимости, обладают потенциалом для получения дохода через аренду или продажу и до сих пор растут в цене.
Мансардные этажи
Мансарды располагаются на последних этажах зданий. Не всегда оснащенные коммуникациями, некоторые мансарды точно копируют планировку этажей ниже, предлагая уникальные возможности для коммерческого использования по сниженной стоимости.
Земельные участки в Краснодарском крае
Моя компания активно инвестирует в земельные участки Краснодарского края, которые демонстрируют высокую доходность. Важно выбирать участки с потенциалом капитализации, будь то для строительства или как инвестиция в коттеджные поселки и привлекательные для потребителей места.
Квартиры как инвестиция
Квартиры остаются стабильным и управляемым вложением. Существует множество стратегий для работы с квартирным фондом – от управления до спекуляции. Я расскажу про каждую.
Коммерческая недвижимость
Многообразие коммерческой недвижимости огромно – от складов до магазинов и отдельно стоящих зданий. Каждый тип предлагает свой спектр возможностей для получения прибыли.
Парковочные места
Идеальный выбор для инвесторов с ограниченным бюджетом. Парковочные места могут стать источником стабильного дохода.
Комнаты
Комнаты, будь то в общежитии или в коммунальной квартире, можно трансформировать в полноценные гостиничные номера, что обеспечит доходность до 18 % в год.
От спекуляции до флиппинга: обзор стратегий
Разгадка тайн усиления доходности в мире недвижимости.
Общий подход
Многие инвесторы придерживаются классической модели спекуляции – покупают и продают объекты для получения инвестиционного дохода. Но даже в рамках этой универсальной стратегии существуют методы для увеличения прибыли.
Флиппинг
Флиппинг – это покупка недвижимости, требующей улучшений, последующий ремонт и продажа по значительно более высокой цене. Эта стратегия может принести до 50 % прибыли в короткие сроки.
Покупка «с карандаша»
Эта стратегия успешно работает как в России, так и в Турции. Покупка объекта на ранней стадии разработки по минимальной цене может обеспечить стартовое преимущество в 10–20 % в зависимости от застройщика и проекта.
Инвестиционный ремонт
Улучшение объекта через инвестиционный ремонт и продажа в готовом виде может значительно увеличить стоимость недвижимости. Важно знать, как достичь высокого качества с минимальными затратами.
Хоумстейджинг
Частичное улучшение квартиры, такое как дизайнерская отделка стен и стильная меблировка, может создать новый образ для старой недвижимости, увеличивая ее привлекательность и стоимость.
Деление
Разделение одного объекта на несколько частей и получение дохода с каждой из них – еще один способ усилить доходность проекта.
Стратегия рантье
Искусство привлечения дохода через аренду недвижимости.
Основы стратегии
Стратегия рантье – это инвестиции в недвижимость с целью получения дохода от ее аренды. Эффективность этой стратегии зависит от множества факторов, которые делают объект привлекательным для арендаторов и отличают его от спекулятивных инвестиций.
Варианты аренды
• Аренда зданий. Полная аренда здания, такого как гостиница, может обеспечить стабильный доход.
• Аренда отдельных помещений. Офисы или части зданий тоже можно выгодно сдать в аренду.
• Аренда предприятий. Создание отеля «под ключ» или разделение большого объекта на апартаменты увеличивает доходность даже на ограниченных площадях.
• Аренда жилой недвижимости. Квартиры и комнаты можно сдавать в аренду как на длительный срок, так и посуточно.
• Аренда земельных участков. Использование участков для глэмпинга или рыбалки также может быть источником дохода.
Условия аренды
• С правом выкупа. Аренда с возможностью последующего выкупа имущества.
• Без выкупа. Простая аренда без изменения права собственности.
Сроки получения дохода
• Длительная аренда. Ежемесячная оплата за аренду на срок от 1 года до 5 лет.
• Посуточная и почасовая аренда. Оплата за каждые сутки или час использования объекта.
Управление арендой
• Через управляющую компанию. Подходит для всех типов объектов.
• Самостоятельное управление. Организация управления самим инвестором.
Важность понимания стратегий
Главное для инвесторов – понимать свои активы и стратегии, чтобы избегать финансовых ошибок и максимизировать прибыль. Каждый инвестор должен вести тщательные расчеты по своему активу, чтобы знать все о проекте и при необходимости корректировать стратегию.
1.3. Маршрут осознанного инвестора
Когда вы определили интерес к недвижимости и убедились в ее привлекательности, переходите к тщательному планированию инвестиционного пути.
Выбор цели
Элементы плана
• Цели. Это маяк, который направляет вас в море инвестиций.
• Результаты. Ожидаемая отдача от вложений должна рассчитываться с учетом всех переменных.
• Риски. Четкое понимание потенциальных угроз подготовит вас к любым сценариям.
Помните о рисках
Для инвестирования нужно не только знать конкретные показатели, но и уметь адаптироваться к изменяющимся условиям. Неизбежные расходы, такие как ремонт или ипотека, должны быть включены в стратегию с самого начала.
Стратегическая гибкость
Если результаты не соответствуют ожиданиям, вы должны быть готовы изменить курс. Не бойтесь цифр – это помогающий вам инструмент, а не враг. Я научу вас управлять финансами, прогнозировать прибыль и учитывать риски.
Инвестирование должно напоминать наблюдение за тем, как сохнет краска или как растет трава. Если вам нужен азарт, то возьмите 800 долларов и поезжайте в Лас-Вегас.
Пол Самуэльсон
Эта цитата подчеркивает, что истинное инвестирование требует времени и терпения, а не жажды мгновенных результатов.
Путь к финансовому успеху начинается с четкого планирования.
Цель – фундамент успеха
Без четко определенной цели невозможно оценить результаты. Вспомните диалог Алисы и Чеширского Кота: если не знаешь, куда идти, любая дорога тебя туда приведет. Так и в инвестициях: без цели нет пути к успеху.
Рис. 1.6. Цель
– Скажите, пожалуйста, куда мне отсюда идти?
– А куда ты хочешь попасть? – ответил Кот.
– Мне все равно… – сказала Алиса.
– Тогда все равно, куда и идти, – заметил Кот.
– …только бы попасть куда-нибудь, – пояснила Алиса.
– Куда-нибудь ты обязательно попадешь, – сказал Кот. – Нужно только достаточно долго идти.
Льюис Кэролл
Планирование инвестиционного маршрута:
• Краткосрочные цели (1–3 года). Например, высшее образование у детей или покупка жилья.
• Общие цели. Определение основных мотивов инвестиционной деятельности.
• Цели капитализации. Установление желаемой суммы капитала в результате инвестирования.
• Расчет начальных затрат. Анализ имеющихся ресурсов на старте.
• Точки смены стратегии или выхода. Определение моментов для продажи проекта или изменения подхода к управлению недвижимостью.
Подбор объекта
Исследуйте рынок, чтобы найти объекты с оптимальными финансовыми условиями:
• готовые инвестиционные лоты;
• акционные предложения;
• переуступки прав инвесторов;
• «горячие» лоты на вторичном рынке;
• проекты от подрядчиков и застройщиков.
Регулярный контроль и анализ стоимости объектов и проектов необходим для своевременной корректировки стратегии.
• Ежемесячно сверяйте стоимость с аналогичными объектами.
• Анализируйте рыночную стоимость и потенциал проектов.
Рис. 1.7. Маршрут инвестора
Оценка стратегий
Каждая стратегия имеет свой финансовый итог, который необходимо уметь рассчитывать и прогнозировать.
Учитесь анализировать привлекательность инвестиционных объектов. Я ежедневно отслеживаю новые проекты, ищу потенциал для инвестиций. После первого взгляда я анализирую инвестиционные модели для каждого объекта, ориентируясь на цифры, чтобы определить, какой из них обеспечит максимальную доходность в различных стратегиях.
Затем я выбираю лучший объект и, если рынок меняется, готова быстро адаптировать стратегию, чтобы сохранить доходность. Важно, например, рассчитать потенциальный доход от аренды и продажи, стремясь к максимизации прибыли.
Модель показателей доходности
При выборе объектов для инвестирования я собираю данные, влияющие на доходность:
• местоположение;
• привлекательные факторы;
• финансовые инструменты;
• планировочные возможности.
ПРИМЕР
Покупка квартиры для сдачи в аренду с целью окупаемости в 10 лет (714 000 руб. в год).
Стоимость объекта – 5 000 000 руб.
Расчеты
• Длительная аренда. 180 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 3,6 % годовых, окупаемость – 27 лет.
• Посуточная аренда. 348 000 руб. в год (чистая прибыль). Итог: 6,9 % годовых, окупаемость – 14 лет.
Пути увеличения доходности
1. Повышение стоимости аренды до 2700 руб. в сутки (59 500 руб. за вычетом расходов).
2. Снижение покупной стоимости до 3 480 000 руб.
3. Дополнительный доход (например, фотосессии или экскурсии, + 2000 в сутки).
4. Увеличение количества дней сдачи (31 день = 62 000 рублей).
Оптимальный показатель
Цель – 14,2 % годовых.
После анализа вложений смотрите на показатель годового дохода и окупаемости: это позволит выбирать наиболее перспективные объекты и избегать тех, где наблюдается низкая доходность или высокая конкуренция.
Расчет финансового результата
Важность таблицы для расчета финансового результата неоценима. Она помогает не только сэкономить время и деньги, но и визуализировать риски и возможности.
Рис. 1.8. Фабрика инвестора
Оптимизм в сложных ситуациях
Хочу вас приободрить: даже если проект выходит за рамки доходности, всегда можно преобразовать его в новый успешный продукт. Это сродни кулинарии: новые блюда создаются, исходя из имеющихся ингредиентов. С недвижимостью дело обстоит аналогично.
Кейс
Рассмотрим случай из моей практики. Застройщик предложил продать непопулярный этаж коммерции. Я предложила инновационное решение: преобразовать коммерческие блоки в лофт-апартаменты с интегрированными коммерческими площадями.
Дизайнер проекта разработал концепцию: стоматология, антикафе, йога-студия и другие объекты соседствовали с жилыми апартаментами. Этот подход был настолько удачен, что застройщик изменил свои планы и решил самостоятельно управлять этим этажом.
Рис. 1.9. LOFT-апартаменты WORK&LIFE
Каждому инвестиционному объекту можно подарить новую жизнь и придать эффективность, используя творческий подход и гибкость в принятии решений.
1.4. Финансовые возможности в недвижимости
Задача «Финкода недвижимости» – обучить каждого, как эффективно накапливать, сохранять и увеличивать капитал в недвижимости.
Многие считают недвижимость слишком дорогим активом, требующим значительных вложений. Сегодня я развею этот миф, рассказав про все возможности и финансовые инструменты, доступные для инвестирования.
Основные виды финансовых инструментов
• Наличный расчет – классический и понятный способ приобретения недвижимости.
• Ипотека – может быть доступна даже без первоначального взноса, хотя такие сделки обычно влекут за собой дополнительные комиссии.
• Рассрочка – особенно выгодна при длительном сроке строительства. Это способ платить частями и сохранять первоначальную стоимость объекта.
Ипотека
Ипотека предоставляет возможность инвестировать с меньшими начальными вложениями и получать высокую доходность.
Используйте ипотечные калькуляторы, такие как Калькус (https://calcus.ru/kalkulyator-ipoteki), чтобы точно рассчитать ежемесячные платежи и оценить, выгодна ли ипотека.
Элементы ипотеки
• Первый взнос – минимум 20,1 % от стоимости покупки.
• Срок кредита – обычно максимальный, чтобы ежемесячный платеж был меньше.
• Процентная ставка – при субсидировании может начинаться от 6 %.
ПРИМЕР
1. Рассрочка
• Покупка квартиры за 8 000 000 руб. с первоначальным взносом в 4 000 000 руб.
• Продажа через 2 года за 9 000 000 руб.
• Инвестиционный доход: 1 000 000 руб., что составляет 25 % годовых.
2. Наличные
• Покупка однокомнатной квартиры за 3 500 000 руб.
• Ремонт и перепродажа за 6 100 000 руб.
• Чистая прибыль: 1 492 000 руб., или 35 % от вложенных средств.
Без четко поставленных целей сложно достичь желаемого финансового результата. Используя финансовые инструменты, важно сосредоточиться на инвестируемом капитале, а не только на стоимости объекта.
ПРИМЕР: ИПОТЕКА
Покупка двухкомнатной квартиры площадью 48 м
.
• Стоимость квартиры – 2 900 000 руб.
• Первоначальный взнос – 435 000 руб.
• Ипотека на остаток стоимости – 2 465 000 руб.
• Сопутствующие расходы (оценка, страховка и т. д.) – 25 000 руб.
• Ежемесячный платеж по ипотеке – 12 000 руб.
Через 6 месяцев после реализации проекта:
• Общая сумма вложений: 435 000 руб. +
6 месяцев ? 12 000 руб./мес. = 507 000 руб.
• Продажа квартиры: 5 200 000 руб.
• Доход до налогообложения: 5 200 000 руб. – 2 900 000 руб. = 2 300 000 руб.
• Налоги: 299 000 руб.
• Чистый доход: 2 300 000 руб. – 299 000 руб. = 2 001 000 руб.
Расчет доходности
• Доходность от продажи:
• Доходность на вложенные средства:
Таким образом, использование ипотеки увеличило доходность инвестиций почти в 4 раза по сравнению с полной оплатой стоимости квартиры.
Важно! При расчете рентабельности проекта учитывайте стоимость недвижимости, заемные и собственные средства, а также ежемесячные платежи по ипотеке. Не забывайте также оценивать месячные расходы на обслуживание и потенциальный доход от аренды.
Нефинансовые инструменты влияния на результат
1. Площадь объекта. Квадратные метры – это ключевой фактор в оценке стоимости и капитализации. Маленькие квартиры могут быть менее доходными при продаже, но приносят почти такой же доход при аренде, как и большие квартиры.
2. Конкурентная среда. Анализ рынка и конкурентов помогает определить привлекательность инвестиций в определенную недвижимость и способы улучшения позиций.
3. Планировка. Каждый метр должен быть эффективно использован. Перепланировка с участием дизайнера может значительно повысить стоимость объекта.
4. Ремонт и упаковка. Готовый продукт стоит дороже, чем объект без отделки. Инвестиции в ремонт и дизайн могут значительно увеличить стоимость недвижимости.
5. Хоумстейджинг. Дизайн-доработка с элементами декора и мебели может повысить стоимость объекта без крупных ремонтных работ.
Выводы
• Важно учитывать не только финансовые, но и нефинансовые аспекты при инвестировании в недвижимость.
• Чистая прибыль – это доход за вычетом всех расходов.
• Ипотека может быть выгодным инструментом, позволяющим инвестировать меньше и получать высокую доходность.
Глава 2. Финансовый план для достижения результата, или то, с чего все начинается
Планирование – это краеугольный камень любых финансовых начинаний, особенно важный при инвестировании в недвижимость. Финансовый план не только помогает систематизировать цели и стратегии, но и дает четкое представление, какие шаги необходимо предпринять для достижения желаемого результата.
Алгоритм финансового плана
1. Определить цели. Четкое понимание, чего вы хотите достичь, поможет сосредоточиться на результате.
2. Выбрать стратегию, которая соответствует вашим целям, ресурсам и временным рамкам.
3. Действовать – найти конкретные шаги, которые вы должны предпринять для реализации вашего плана.
4. Выстроить приоритеты. Вы должны определить, какие расходы необходимы сейчас, а какие могут подождать.
5. Копить и инвестировать. Спланируйте, как и куда вы будете вносить или откладывать деньги для будущих целей.
6. Сохранять гибкость. Ваш план должен быть достаточно гибким, чтобы адаптироваться к изменениям в вашей жизни и на рынке.
7. Пересматривать. Регулярно обновляйте план и учитывайте новые цели, изменения в доходах или расходах.
2.1. Финансовый план и цели семьи
Рис. 2.1. Этапы жизни
Ваш финансовый план должен учитывать различные этапы вашей жизни и соответствующие им финансовые цели.
Время, когда вы активно работаете и инвестируете, – критически важный момент для накопления средств для будущего. Это не просто накопление средств, но и планирование того, как вы будете их использовать, чтобы наслаждаться жизнью после выхода на пенсию. Без тщательного планирования и подготовки многие мечты и планы могут остаться нереализованными. А отсутствие плана или его недостаточная проработка может привести к неудаче в достижении финансовых целей.
Неподготовленный план инвестиции = подготовленный провал в результате
Рис. 2.2. Финансовый план
Но начать нужно с азов – определить цели вашей семьи и ее возможности.
Только после этого можно переходить к целям объекта и его потенциалу.
Рис. 2.3. Воронка финансового плана
План состоит из двух блоков, которые вы должны обсудить с семьей.
1. Финансовые цели семьи – это фундамент, камень преткновения и одновременно краеугольный камень нашего будущего.
2. Расходы семьи и свободные денежные средства – это крылья, которые позволяют взлететь к новым вершинам.
Где нет общности интересов, там не может быть единства целей, не говоря уже о единстве действий.
Ф. Энгельс
Слова Энгельса – это слова о моей семье, о нашем пути к финансовой гармонии. Когда каждый из нас плыл по своему течению, мы не могли сойтись в одном русле. Но как только мы синхронизировали стремления, наша финансовая лодка поймала попутный ветер, и эффект от инвестирования превзошел смелейшие ожидания.
Как картографы, люди фиксируют регулярные и разовые доходы, открывая новые территории для накоплений. Премии, доходы от хобби, пассивный доход – каждый из этих потоков ведет к оазису финансовой свободы. Анализ свободных ресурсов – это карта сокровищ, указывающая, сколько еще отложить, чтобы завтрашний день стал лучше сегодняшнего.
Каждый член семьи – это ткач ее финансового благополучия. Источники дохода, будь то зарплата супруга или подработка подростка, вливаются в общий котел амбиций. План, который вы разрабатываете, учитывает каждую каплю потенциала, каждую монету возможности.
Рис. 2.4. Семья и ее финансовые цели
Активы
Подходите к финансовым целям как архитекторы будущего. От пенсионных накоплений до источников пассивного дохода – каждый источник становится кирпичом в фундаменте благосостояния. Активы – это крепость, защищающая от невзгод и позволяющая смотреть в будущее без страха.
Активы – это не просто деньги. Это кровь, которая пульсирует в артериях семейной жизни, обеспечивая ее процветание и устойчивость. Они залог спокойствия и основа для того, чтобы мечты сбывались.
Краткосрочные цели – это мелкие шаги к большим переменам. Каждая мелкая покупка или замена – это кирпичик в фундаменте вашего будущего. Это шаги, которые делаются каждый день, чтобы улучшить вашу жизнь здесь и сейчас.
Долгосрочные цели, такие как обеспечение себе достойной пенсии или создание источника пассивного дохода, – это маяки в тумане будущего. Они направляют, благодаря им люди строят планы, не опасаясь неожиданных штормов.
Среднесрочные цели – это мосты между мечтой и реальностью. Покупка собственного жилья, учеба детей, финансовая подушка безопасности – это мосты, которые соединяют настоящее с будущим, ваши мечты с реальностью.
Определение и конкретизация жизненных целей – это создание карты, которая поможет не заблудиться в путешествии по жизни. Это компас, который указывает направление к счастью и благополучию.
2.2. Оптимизация расходов
Расходы – это не просто числа в бухгалтерской книге. Это рассказ о вашей жизни.
Рис. 2.5. Пример заполнения
Классификация расходов на обязательные и необязательные – это стратегия для освобождения средств, которые превратят мечты в реальность. Так, к примеру, оптимизация расходов на питание – это не просто экономия, а искусство управления ресурсами, позволяющее раскрыть полный потенциал вашего бюджета. Ревизия расходов – путь к оптимизации финансов.
Обязательные нерегулярные расходы
Налоги, страховки, техосмотр автомобиля, зимняя одежда – это расходы, которые возникают периодически. Они напоминают о необходимости планировать бюджет и быть готовым к переменам.
Необязательные расходы
Походы в рестораны, развлечения, шопинг – это те моменты, которые приносят радость, но и предоставляют возможности для экономии. Именно здесь можно проявить творчество и найти альтернативные способы развлечения и удовлетворения желаний.
Пример оптимизации – экономия на питании. Если снизить расходы на питание и найти альтернативные способы покупки продуктов или приготовления пищи, можно сильно сэкономить.
Кейс. Оптимизация расходов на питание
Исходная ситуация
• Ежемесячные расходы на питание: 100 000 рублей.
• Где питается? Исключительно в ближайшем ресторане.
• Как принимает пищу? На завтрак, обед, ужин.
Проблема – высокие расходы для одного человека без семьи.
Решение
• Подписка на готовую еду: 45 000 рублей в месяц.
• Экономия: 55 000 рублей в месяц.
Долгосрочное воздействие
• Инвестиции в недвижимость – покупка дома в ипотеку на высвобожденные средства.
Такая ситуация характерна не только для данного клиента, но и для многих людей. Расходы на кофе, алкоголь, сладости, рестораны, клубы, шопинг и другие аналогичные статьи также можно оптимизировать.
Ревизия поможет оптимизировать расходы и освободить больше денежных средств для других целей.
Возможности – это дверь, которую вы открываете изнутри
Анализ расходов. Пути к экономии
Ежемесячный доход в 45 000 рублей – это твердая основа для начала. Нужно присмотреться к необязательным расходам, равным 16 500 рублей, и найти способы их сократить.
Кофе как начало экономии
Заменив ежедневные походы в кофейню на кофе на работе, можно сэкономить до 5000 рублей. Это простое изменение приведет к значительной экономии.
Домашняя еда вместо кафе
Приготовление еды дома или подписка на обеды позволит удержать еще 5000 рублей. Такие меры не только берегут бюджет, но и способствуют здоровому питанию.
Рис. 2.6. Расходы
Переход на общественный транспорт
Отказ от ежедневных поездок на автомобиле в пользу общественного транспорта или пеших прогулок добавит к экономии еще 1500 рублей.
В итоге эти меры освобождают 11 500 рублей каждый месяц. Их можно направить на инвестиции или другие финансовые цели.
Меня вдохновляет пример клиента, который сократил расходы на питание и в итоге приобрел собственное жилье. Он демонстрирует, как осмысленное управление финансами может привести к впечатляющим результатам без потери комфорта.
Ваша задача – выявить средства, которые можно освободить для первых шагов в инвестировании или создания финансового резерва. Такой анализ позволит осознаннее распоряжаться финансами и принимать взвешенные решения о расходах.
Как еще можно оптимизировать расходы?
• Пересмотреть абонементы и подписки. Проверьте все текущие подписки и абонементы. Возможно, есть те, которыми вы редко пользуетесь, – их можно отменить.
• Сравнить цены на услуги. Регулярно сравнивайте цены на услуги, такие как Интернет, мобильная связь, страхование, и переходите на более выгодные тарифы.
• Следить за электричеством. Установите энергоэффективные лампочки, используйте энергосберегающие режимы на бытовой технике и выключайте приборы из розетки, когда они не используются.
• Покупать в больших объемах. Приобретайте товары с длительным сроком годности, такие как бытовая химия или гигиенические принадлежности, оптом, чтобы сэкономить деньги в долгосрочной перспективе.
• Пользоваться финансовыми приложениями. Существуют приложения для управления личными финансами, которые помогут отслеживать расходы и находить дополнительные способы экономии.
• Зарабатывать дополнительно. Рассмотрите возможность подработки или найдите хобби, которое может приносить дополнительный доход.
• Инвестировать. Вкладывайте освободившиеся средства в надежные финансовые инструменты, которые приносят пассивный доход, например в депозиты, облигации или диверсифицированные инвестиционные фонды.
Дебетовые и кредитные карты
• Сравнить условия. Регулярно сравнивайте условия различных банков и кредитных карт, чтобы убедиться, что вы используете самые выгодные предложения.
• Автоматизировать платежи. Настройте автоматические платежи для регулярных трат, чтобы избежать пени за просрочку и улучшить кредитную историю.
Еда
• Планировать меню. Заранее составьте меню на неделю, чтобы избежать импульсивных покупок и сократить потерю продуктов.
• Есть сезонные продукты. Покупайте фрукты и овощи в сезон, когда они дешевле и свежее.
Лечение
• Сравнивать цены. Используйте онлайн-сервисы для сравнения цен на медицинские услуги и лекарства.
• Покупать годовые абонементы. Посмотрите годовые абонементы на косметологические процедуры – они часто предлагаются со скидкой.
Налоги
• Обратиться к налоговому консультанту. Регулярно общайтесь с налоговым консультантом, чтобы использовать все доступные налоговые льготы и вычеты.
Отдых
• Организовывать заранее. Бронируйте отели и билеты заранее, чтобы пользоваться лучшими ценами и специальными предложениями.
• Иметь туристические карты. Используйте туристические карты для скидок на местные достопримечательности и транспорт.
Эти дополнительные меры помогут вам не только сэкономить, но и повысить качество жизни, поскольку у вас будет более осознанный подход к расходам.
2.3. Методология выстраивания целей
Стратегия «Три ведра»
Используя методику «Три ведра», можно систематизировать финансовые цели и стратегии инвестирования в недвижимость. Как это работает?
1. Краткосрочные задачи: резерв и доход
В первом «ведре» сфокусируйтесь на краткосрочных целях. Это, как правило, создание резерва для ремонта и обслуживания недвижимости, а также получение дохода от аренды. Инвестиции в квартиры или коммерческие помещения для аренды обеспечивают стабильный доход и укрепляют финансовую безопасность.
2. Среднесрочные планы: защита и рост
Второе «ведро» предназначено для среднесрочных инвестиций, направленных на защиту капитала от инфляции и его прирост. Покупка недвижимости для долгосрочного удержания и последующей продажи с прибылью – разумный выбор для среднесрочного инвестирования.
3. Долгосрочные амбиции: стабильность и наследие
Третье «ведро» – это долгосрочные цели, такие как приобретение жилья для себя, накопление на будущее или инвестиции в недвижимость для детей. Разнообразие инвестиционных возможностей позволяет выбирать опции, соответствующие жизненным планам и финансовым ожиданиям.
Не забывайте о важности консультаций с финансовыми советниками для определения стратегии, соответствующей вашим целям и рисковому профилю. Недвижимость – мощный инструмент для достижения финансовых целей, но каждая инвестиция сопряжена с рисками. Тщательный анализ и оценка рисков помогут подготовиться к возможным изменениям рынка.
Недвижимость нужна не только для стабильности и накопления, но и для повышения уровня жизни. Она позволяет реализовать мечты о путешествиях или ценных вещах. Продажа или обмен недвижимости может стать источником средств для таких целей.
Краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные цели формируют основу финансового благополучия. Четкое определение и планирование этих целей позволяет использовать подходящие инвестиционные инструменты для их достижения, обеспечивает финансовую стабильность и уверенность в будущем.
Защита источника дохода
Защита источника дохода – фундаментальный аспект финансового планирования, обеспечивающий стабильность и безопасность в непредвиденных ситуациях. Постоянные расходы, в числе которых жилищно-коммунальные услуги, кредиты, развлечения, питание, отдых, транспортные издержки и забота о детях, требуют непрерывного финансирования.
Доход может прерваться из-за несчастного случая, инвалидности или смерти, и это может критически оборвать возможность зарабатывать даже для таких простых нужд. Не говоря уже о долгосрочных целях, таких как пенсия, накопления и образование! Здоровье играет ключевую роль, поскольку медицинские расходы и стоимость лекарств могут быть значительными; страховка может стать спасательным кругом, обеспечивающим финансовую стабильность.
Страхование – это защита дохода, которая предлагает компенсацию при несчастных случаях или инвалидности и поддержку семье после утраты кормильца. Накопительное страхование жизни (НСЖ) сочетает накопительные возможности и страховую защиту и сохранит активы даже в непредвиденных ситуациях.
Определить жизненные цели и защитить доход – ключевые шаги в финансовом планировании, способствующие стабильности и благополучию. Даже при ограниченных доходах каждый может найти возможности для накоплений и оптимизировать высокие расходы.
Финансовое планирование – это работа над будущим, которую следует начать сегодня. Используйте доступные инструменты, чтобы откладывать средства без ущерба для текущего комфорта.
Рис. 2.7. Защита источника дохода
Используя финансовый план, можно найти инструменты, помогающие достичь любой цели. Недвижимость выступает как один из самых надежных и капитализируемых инструментов, с помощью которых можно достичь финансовых целей и улучшить качество жизни.
Дальше я покажу, что можно сделать с теми деньгами, которые есть уже сейчас, чтобы начать зарабатывать, откладывать и обеспечивать свое будущее.
Финансовые инструменты
Рис. 2.8
Возможность уже сегодня начать работу с имеющимися средствами, чтобы обеспечить ваше будущее, зарабатывать и накапливать, всегда есть. Помните о стратегии «Три ведра», которая помогает выстроить цели.
• Создайте краткосрочный резерв и защитите доход страховыми продуктами.
• Зафиксируйте основную и другие долгосрочные цели.
• Повысьте уровень комфорта, реализуя оставшиеся цели.
При успешном достижении краткосрочных и долгосрочных целей можно позволить себе новшества, повышающие качество жизни.
Финансовые инструменты играют ключевую роль в достижении целей. Основные инвестиционные продукты таковы:
• Облигации – это долговые обязательства, позволяющие инвесторам стать кредиторами и получать доход в виде процентов. Они довольно стабильны и предлагают доходность в диапазоне 1–3 % годовых.
• Акции дают право на долю в компании и потенциальное участие в ее прибылях. Однако они подвержены рыночной волатильности и могут нести высокие риски.
• Драгоценные металлы – это инвестиционный инструмент с относительно низкой доходностью, но хорошей ликвидностью.
• Валюта и криптовалюта характеризуются высокой волатильностью и требуют профессиональных знаний для торговли.
• Недвижимость – надежный инструмент для долгосрочного накопления, который может приносить доход через аренду или рост стоимости.
Определение долгосрочных целей, таких как пенсия или уровень жизни после ее наступления, и регулярные взносы в инвестиционный портфель – важные шаги на пути к финансовому благополучию.
Регулярные взносы – это методика, позволяющая накопить значительные суммы. Например, для накопления 4 000 000 рублей можно откладывать от 4000 до 24 365 рублей в месяц в зависимости от того, как быстро вы хотите прийти к цели.
Инвестиции в недвижимость и другие инструменты могут ускорить достижение долгосрочных целей, поскольку обеспечивают дополнительный доход и капитализацию вложений.
Рис. 2.9. Регулярные взносы при цели накопления 4 000 000 руб
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «Литрес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию (https://www.litres.ru/pages/biblio_book/?art=71261458?lfrom=390579938) на Литрес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
Анна Гончарова
Тип: электронная книга
Жанр: Ценные бумаги, инвестиции
Язык: на русском языке
Издательство: Научно-издательский центр "Логос"
Дата публикации: 31.10.2024
Отзывы: Пока нет Добавить отзыв
О книге: Книга «Финкод недвижимости» представляет собой практическое руководство по инвестированию в железобетонный актив. Автор, изучив тысячи сделок инвесторов и выявив сотни ошибок, предлагает читателям инструкцию по успешным инвестициям в недвижимость. Книга охватывает такие аспекты, как продажа, управление, усиление доходности через различные стратегии (деление, флиппинг, инвестиционный ремонт, упаковку), поиск объектов, управление клиентскими впечатлениями и возможности заработка за рубежом. Автор обещает, что после прочтения читатели по-новому взглянут на недвижимость и станут успешными и конкурентоспособными инвесторами. Книга содержит практические советы и инструкции, которые помогут читателям в любой ситуации инвестирования.